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了解房屋产权证基本知识
类型:房产知识  日期:2015-03-16  浏览:3927 次  评论:查看评论

一、权证知识:

  1.什么是房产证,它有哪些作用;

  购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。产权证即《房屋所有权证》,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度,各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书,其他部门和单位制作的类似证书均无效,不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。

  房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证,在通常意义上,房产证是房屋所有权证的简称,是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

  买房后申请办理房产证,就像人出生要到派出所上户口一样,这既是国家规定,又是房屋行政管理需要。我国《城市房地产管理法》第59条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”这就是说,如果您在城市买了房,不去办理房产证,您的房屋存在就不符合法律规定。

  房屋有产权证才会受到国家法律保护

  《民法通则》第71条规定:“财产所有权是指所有人对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”个人向开发商买房或从个人手里买的二手房,这个过程,只是完成了平等的民事行为,如果不去申请办理房产证,那么这样的房屋将不受国家法律保护;只有经过国家房屋交易部门,完成法律的鉴证程序,取得房屋所有权证,即产权证后,买房人才对所买房屋有了合法的所有权,才真正成为个人的合法财产,即房屋的合法主人。房屋所有权证是国家依法保护所有权的合法凭证,房屋有了产权证后,不仅可以长期住下去,而且可以出租、转让、交换、赠予、继承和抵押,遇到建设拆迁时可以得到补偿。如果没有房产证,上述行为都属于不合法的,当个人房屋权益受到侵害时,也不能依法受到国家保护。

  如果购房者在入住后不能取得房地产权证,其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态,购房者将不能取得如下权利:

  1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动,即使签定相关合同也均为无效合同,不受法律保护。

  2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。

  3、无法设定抵押权、典权等他项权利,购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。

  4、如因项目非法开发而无法办理房产证,则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。

  5、开发商因债务纠纷被强制执行时,没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产,可以被开发商的债权人依法强制执行;

  6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。

  对于开发商而言,不能办理产权证的主要情况有:

  1、利用集体所有土地开发的项目

  2、未经立项批准或私自变更立项的项目

  3、未取得规划审批的项目

  4、私自变更规划的项目

  5、私自改变土地用途的项目

  6、土地产权存在纠纷

  7、没有销售许可证又无产权证的房屋

  8、未经验收或验收不合格的房屋

  9、土地或房屋未解除抵押的

  10、开发商未交纳相关税费的

  11、土地、房屋被有关部门司法查封

近日,不断有网友在亿房网论坛发帖或打电话到编辑部,反映办理房屋“两证”难。许多网友因为不了解“两证”办理流程而白跑了许多路,往返在开发商、房产局、银行之间,叫苦不迭。  办理房屋“两证”到底难在哪?6月10日,亿房网记者前往位于建设大道702号的武汉市国土资源和房产管理局房产、土地登记“一条龙”服务窗口(武汉市房地产市场三楼大厅),拍摄房屋“两证”办理流程,探寻房屋“两证”办理关键节点所在,供网友参考。

武汉房地产市场位于建设大道与香港路交叉口附近

“一条龙”服务窗口就在这座大楼的三楼

  到“一条龙”服务窗口办理房屋“两证”,需要准备不少资料。去之前,您最好对照本文最后《附件2、材料清单》查看能够提前准备好的材料。做好准备工作,您就可以前往办证了。

  一进武汉房地产市场大楼,就能看见中介、评估机构等设在这里的“小门面”。对于来办证的网友来说,可以忽略那些地方,直接找如图所示的电梯。上、下电梯中间,有着“武汉市国土资源房产窗口为您服务”的标语。从2007年12月10日起,该窗口就开始对部分个人申请房产、土地登记、办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》,实行“一个窗口受理、一次性收费、一个窗口发证”的“一站式”服务。

  亿房网记者提醒,大厅受理范围:武汉市房地产交易管理中心和市房地产登记发证中心业务范围内的武汉市中心城区个人商品房、存量房房产、土地登记。具体为:1、个人商品房房产、土地登记(含经济适用房);2、个人购私房(土地共用宗)房产、土地登记;3、房改房上市交易(出让给个人)房产,土地登记。

  进了武汉房地产市场大楼,从电梯上去就是办证大厅

 

电梯口,就有“办证流程”和指示牌

  按照指示牌向右走,一眼可见“总服务台”,这是办理房屋“两证”第一站。在这里,可向工作人员咨询办证相关事宜,也可以直接提交材料(见《附件2、材料清单》)进行预审,这是所有办证者必须经过的第一关。整个整个办证过程,您将需要六大步骤(如图所示)完成。

  办证大厅里,到处都是这样的座位。通过预审后,工作人员将会给您一个序号,这个时候不妨做下来休息一下。因为据记者几次探访了解,每天这里办证的人都络绎不绝,拿到序号后大都需要等一段时间,长短不等,那就看您的运气了。

大厅里经常坐满了人,拿着序号的也需要在这等待“叫号”

  当您听到“请××号到××窗口”的声音时,就要到办证的第二站:交易收件窗口。记住这个窗口,等一会儿您还要再来这里一次。在这里,工作人员受理您的请求,并通知您去“收费”窗口缴费。

办证第二关:交易收件窗口受理并通知缴款。这里,要来两次。

  顺着“交易收件”窗口往左,有一排“收费”窗口,这是办证的第三站。在这里,您将拿到缴款单,并前往大厅里的“交通银行”窗口缴款。

 收费窗口,这里是办证的第三关。这里,也要来两次。

缴款很方便,交通银行在大厅里有一排窗口

  在交通银行缴款后,您要再回到刚才的“收费”窗口领取缴款凭证。然后,持缴款凭证到刚才的“交易收件”窗口签领《收件单》。到此,需要当天办理的手续全部办完。

  需要提醒的是,《收件单上》,将会注明您领取房屋“两证”的时间。下一步,您可以在规定的时间,凭《收件单》同时领取“两证”。

  领取“两证”还是在这个大厅,届时直接到“发证”窗口领取便可以了。按照武汉市房产局“一条龙”服务窗口的承诺,如果商品房未抵押,6个有效工作日就可以办理完毕;如果商品房已抵押,需要15个工作日。

  记者手记:“两证”办理,难在材料准备

  有一个有意思的对比,亿房网记者在现场拍照时,一度遇到“阻挠”:工作人员称,大厅里不允许拍照。与此相反,前来办证的市民则“颇受优待”,如果材料准备充分,几乎一路绿灯。对比网友办证难的情况,记者分析发现:“两证”办理,难在材料准备阶段。一旦按照要求把材料准备齐全,办证的程序其实很简单。

  亿房网记者提醒网友:

  (1)属于武汉市国土资源和房产管理局房产、土地登记“一条龙”服务窗口办理范围的购房者,建议到“一条龙”窗口办理;不属于武汉市国土资源和房产管理局房产、土地登记“一条龙”服务窗口办理范围的购房者(包括东西湖区在内的各远城区),可在当地房产局办理房屋两证。(2)前往“一条龙”服务窗口之前,对照亿房网编制的“材料清单”向开发商、银行打电话咨询,看哪些材料可以直接在那边领取、填写和盖章;在各区办理的,尽量打电话到房产局先咨询一下所需材料。(3)“材料清单”中只需要复印件的,最好也带上原件;清单中只要原件的,最好也复印几分拿在手上。(4)如果购房者在与开发商签订购房合同时选择了自己办理“两证”,最好亲自到大厅办理,而不要委托亲友。

  为方便网友,亿房网特制了一份“办证七步走”(附件1)、“材料清单”(附件2)、“税费一览表”(附件3)、“武汉市、区房产局电话”(附件4)的组合拳,供网友参考。

附件2、办理房屋“两证”材料清单

  附件3、购买新房税费一览表

  ■缴交税费一:契税(征收标准以购房合同签订的时间为准)

  ①合同签订时间在1997年10月1日以前,契税按照6%征收。

  ②合同签订时间在1997年10月1日——1999年7月31日间,契税按照4%征收。

  ③合同签订时间在1999年8月1日——2004年2月29日间,分两种情况:别墅类或单价>4000元/平方米住房,契税按4%征收;单价<4000元/平方米住房,契税按2%征收。

  ④合同签订时间在2004年3月1日——2008年1月31日间,分两种情况:别墅类或单价>5500元/平方米会或总价≥70万元住房,契税按4%征收;单价<5500元/平方米住房,契税按2%征收。

  ⑤合同签订时间在2008年2月1日——2008年10月31日间,契税按4%征收。

  ⑥住房合同签于2008年11月1日后,中心城区别墅类(含单体、联体)契税按4%征收;其中,武汉市普通住房标准为:(1)住房面积在140平方米(含140平方米)以下;(2)单价不超过7000元/平方米(含7000元/平方米)且总价不超过100万元(含100万元)。若个人住房满足以上条件,其房屋契税按1.5%征收。此外,个人首次购买90平方米及以下普通住房契约按1%征收。

  ■缴交税费二:住房维修基金。2008年11月1日前住宅维修基金按照2%标准交存,非住宅维修基金按照1%标准缴存;2008年11月1日起商品住房维修基金交存标准为:砖混结构住宅49元/平方米,无电梯框架结构住宅55元/平方米,有电梯14层(含14层)以下框架结构住宅61元/平方米,有电梯15层(含)以上框架结构住宅73元/平方米。

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