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尾款多少灵活确定 二手房合同数字约定要明确
类型:房产知识  日期:2015-03-16  浏览:1915 次  评论:查看评论

在签订二手房买卖合同时,需要对房价、各交易环节所需时间、违约金额等进行约定,并以具体的数字体现出来,有些数字力求准确,而有的则要求考虑留有余量,这样才能平稳地完成交易。  签订二手房买卖合同,尤其要重视数字。专家表示,一般情况下,买卖双方对于房价等比较重要的数字还是会引起充分重视的,一般都不会在此上面出错。但对于交易日期、违约金、税费等方面,可能会因为疏忽大意而留下隐患,因此对这些数据,一定不能大意。

  ■交易时间松紧适度

  在交易过程中,为了尽快结束交易,力求将各个交易环节衔接得非常紧凑。在办理各项手续时可以这样做,但在合同中,却不必将交易时间控制得过严,以免带来不便。

  专家举例说,如买家申请银行按揭贷款,如果手续齐全,完全可以在7个工作日内通过审批。但在实际办理过程中,由于手续问题,可能会存在补办手续的情形,这样申请过程肯定会延长。如果在买卖合同中将申请按揭贷款时间限制在7天之内,会有可能会因为补办手续而延长,这等于买家违约。

  专家表示,在实际交易过程中,一般有两个时间节点需要注意,即从签订房屋买卖合同到办理过户手续所需时间,以及办理过户手续到交房之间的时间。一般说来,前者为35~40天不等,而过户到收房之间的时间间隔为15天左右。

  至于违约期限超过多长时间便可单方面自动解除合同,目前比较常见的是10天或者15天。对于买卖双方来说,这个数字一定要引起充分重视,因为单方面解除合同之后,还会面临较为严厉的处罚,如大多数合同中都规定违约方必须支付高额的违约金。

  ■违约金额高低有度

  违约金是不是定得越高越好呢?其实不一定。在二手房买卖合同中,会针对逾期付款、延迟办理过户手续、逾期交房等行为,都会约定相应的违约责任。

  如果从自身角度出发,将对方违约责任定得越高对自己越有利。其实不然,因为买卖合同中对违约责任的约定是对等的,如果买家要求卖家承担较高的违约责任,那么,卖家同样可以在合同中约定买家承担较高的违约责任。

  如何约定适度的违约责任,也是买卖双方需要注意的。专家建议,对于逾期付款、逾期办理过户手续、逾期交房等行为,可约定每日按照总房价的千分之一来支付违约金。如一套总价值100万元的二手房,晚交房一天,将支付1000元的违约金,这对卖家来说,还是具有相当的威慑力。

  而对于单方解除合同的情形,违约方应该承担多大的违约责任?一般情况下确定为总房价的20%。“这是法院可能支持的最高上限。”因此专家建议买卖双方在合同中约定解除合同之后违约金时,一般以20%为最高上限。

  ■尾款多少灵活确定

  尾款到底应该保留多少?专家表示需要视具体情况而定。

  在二手房交易过程中,往往有留有部分尾款,用来保证结清水、电、煤气等公用事业费,以及物业管理费,同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。那么尾款到底保留多少比较合适呢?

  业内人士分析认为,如果是毛坯房,保留1万元的尾款就够了。因为毛坯房尚未经过装修,交易过程中涉及不到装修,也没有家具、家电等,只有可能会产生一些水、电、煤气费以及物业管理费,因此保留1万元的尾款足以应付得过去。

  而对于装修房,则要复杂一些。为了保证卖家装修部分的完好,以及部分家具、家电不被损坏搬走,可以留下更多的尾款。根据装修的不同程度,可保留3~5万元不等。当然,这里需要提前做一些功课,在签订买卖合同时,需要在合同的补充条款中将家具、家电的件数、新旧程度等,尽量采用数字做细致描述。

       兖州房产网摘自大众网-生活日报

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